上市11年来，格力似乎一直在做一些与房地产无关的事情:从海洋经济到现代服务业，再到最近对免税的珠海市进行的结构调整，其主营业务一直停滞不前。

格力地产也追随了这一概念的兴衰。自5月25日恢复交易以来，它已经关闭了8个交易限制，成为一只巨股。

活动:购买珠海免税店落地，切入免税店回路

年6月17日,格力地产公告称,该公司计划在中国通用技术(集团)控股有限责任公司子公司一般投资非公开股票筹集资金,提高资金总额不超过8亿元,并不得超过格力地产通过发行股票购买免税集团%的股份,预计发行数量不超过1.86亿股,本次发行股份数不超过本次交易前总股本的30%，格力地产价格为4.3元/股。

在此之前,

1月3日,格力地产的主要股东,海途易投资有限公司有限公司(海途易投资有限公司,属于珠海国有资产监督管理委员会,并拥有正确的经营珠海港的港珠澳大桥),是由珠海免税管理;

4月2日，珠海市国资委计划将其所持股份%转让给珠海免税集团。

5月11日，格力地产宣布计划以发行股票和现金的方式收购珠海免税集团%的股份。与此同时，发行非公股以筹集支持资金。

5月26日，全资的太阳投资公司计划以6.5元/股的发行价收购格力电器1.83亿股，占格力电器已发行股份的8.9%。

收购完成后，九思投资和海泰将持有格力地产10.3亿股，占格力已发行股份的50%。

珠海免税店:拥有一批港口免税店，规模稳步扩大。

随着珠海经济特区的诞生，以免税为核心的各类企业得以整合。

诸福集团以免税为主营业务，集多种业务为一体。珠海免税店成立于年，是一家以港口免税店特许经营为主，集高端百货零售、商业物业管理、内外贸、仓储物流、跨境电子商务、酒店管理为一体的集团企业。

随着珠海经济特区的诞生，我们紧紧抓住粤港澳大湾区和电子商务发展的机遇，免税店不断扩大。

近两年来，公司积极把握电子商务发展的机遇。“免税店”APP和“珠海免税店”小计划分别于年和年正式推出，实现了线上线下的销售模式。

实际控制人是珠海市国资委，下设多家子公司。公司为国有控股有限责任公司，注册资本5亿元。

拥有多个免税口岸，净利润收入稳步增长

拥有口岸免税营业执照的拱北口岸免税店贡献最大。

珠海免税是五国有企业在中国(不包括王府井的免税许可范围尚未确定),经国务院批准经营免税企业在港口和城市,港口免税商店的许可。

珠海自由贸易有限公司旗下免税店中，拱北港免税店占比最大。

拱北港是世界上最大的陆港。年，入境、出境旅客人次达到1.34亿/+5%，连续第七年位居全国首位。

直接采购+中间商采购结合多个知名烟酒品牌建立合作关系。

免税集团购买免税商品的方式结合了直接购买和中间购买的方式。

“珠海免税商城”集免税、税赋、保税为一体，其战略意义在于为后续免税积累客户。

营收净利稳步提升，体量居行业前列

格力地产:以房地产为主营业务，不断开拓新领域

借壳上市的“海星科技”，真正控制的是珠海国资委。格力地产，原海星科技，年9月1日收购*ST海星定向增发2.4亿股，占51.94%股权，成为海星科技的绝对控股股东。

借壳上市后，格力地产成为格力集团房地产业务的上市平台。

业务涉及房地产、港口经济、海洋经济等，房地产占主体产业的比重不断下降。

格力地产主营业务涉及房地产业、港口经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业等。

19年营收、净利保持增长，盈利能力略微承压

我们将加大经济转型力度，继续开拓新领域。年5月10日，公司宣布计划通过全资子公司宝联资产收购科华生物18.6%的股份，交易金额17.25亿元。

收购完成后，格力地产将成为科华生物最大股东，将体外诊断整合到商业板块，加速进军医疗大健康产业。

通过此次重组，公司将秉承精细化路线，发展成为以免税业务为特色的大型消费行业、前景广阔的DA生物医药健康产业和以房地产行业三大板块为核心的大型上市公司。

结构调整是粤港澳大湾区发展背景下国有企业升级改革、开拓向上空间的过程

此次重组是国有企业的改革升级，旨在对接港口经济业务，实现资源协调

近年来的一系列资产重组是国有企业改革和企业转型升级的呼唤。

近年来，中国一直在不断深化国有企业的改革。政府《年工作报告》指出，要完善国有企业改革，开展三年国有企业改革，完善国有企业监管体制，深化混合所有制改革。

强强结合有望增强港口经济业务的核心竞争力。

如果资产重组成功，格力地产有望进入免税新轨道，大幅提高公司利润。珠海免税也可以利用上市公司融资渠道畅通的优势，使珠海其他免税企业受益。

未来亮点:随着自身运营的不断优化，珠海具有重大的战略意义和更多的想象空间

(1)在自身层面上，商品结构、客户单价、转化率都有很大的想象空间

计划投资万元扩建拱北免税店，商品结构有望大幅改善。

由于经营区域、采购等环节的限制，目前珠海免税产品80%-90%为烟酒类产品，芳香类产品比重相对较低，商品结构改善空间较大。

转化率和客单价想象空间大。

(2)珠海具有重大战略意义。人工岛具有许多自由贸易区的内在条件，其衍生价值是可以预期的

毗邻香港和澳门的珠海，预计将进一步改善其人口状况。

港珠澳大桥通车后，珠海成为中国唯一陆上连接港澳的湾区城市。珠海公路口岸地理位置优越，是内地与港澳深入交流的第一站。

粤港澳大湾区是我国最开放、经济最活跃的地区之一，在国家总体发展中占有重要战略地位。

横琴岛和港珠澳大桥人工岛未来可能会有更多的商机，有望与三亚匹敌

1)横琴岛:已被批准为中国第三个国际旅游岛，国家战略促进了与澳门的相互交流与融合。

2)港珠澳大桥人工岛:具有自由贸易区的诸多内在条件，衍生价值可预期。

(3)顶层政策支持我市发展免税政策，扩大发展空间

城市免税许可证有望优化我国特定地区现有的免税消费限制，共同推动和扩大国内免税消费回归市场。

国家发展和改革委员会已经完善了税收减免政策，国内税收减免政策有望继续支持。

依托珠海的区位优势，公司可重点在粤港澳大湾区开设免税店。未来，预计离境人员免税政策将加速其落地，政策红利可能好于市场预期，有望开辟更多增长空间。

盈利预测及投资建议

原地产业务：暂不考虑珠海免并表，预测公司-年净利润分别为6.2/6.8/7.8亿元。

参照公司历史估值中枢，保守给予年地产业务亿元市值，对应P/E约18x。

珠海免税集团:假设格力地产收购,珠海免税集团,我们将全球税务行业导致珠海免费的估值水平,设施并购Dufry年净收益是负的,-年水平的拦截PE估值中心约30倍,中国国际旅行社自中央约为35至40倍的估值,考虑到行业领先的估值有一定的溢价,给30-40xpe珠海免税集团。

珠海/年度免征净利润为63/亿元，同比增长34%/56.7%。考虑疫情影响，预计-年净利润增长为-30%/60%/30%，对应净利润69/11.1/14.4亿元。根据年的表现，估计价值约为-亿元。

成功收购珠海后，格力地产中长期估值为-亿元。

预计公司将通过进入免税轨道来分享免税行业的红利。珠海、香港、澳门大湾区发展前景广阔。

根据天雁调查数据，格力地产是一家集房地产产业、港口经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业为一体的集团型企业。

风险预警

1)疫情继续恶化;

2)宏观经济增长存在明显下行风险;

3)免税政策奖金低于预期;

4)免税店业绩提升快于预期。

格力地产是一家集房地产产业、港口经济产业、海洋经济产业等业务为一体的集团化战略企业。

如果收购完成，格力将为企业注入有利可图、资源稀缺且前景光明的免税业务。

通过重组,格力说,公司现有的相关产业的核心竞争力将进一步增强,它会发展成一个巨大的消费行业免税业务、生物医学和卫生行业发展前景,和一个大型上市公司三个房地产业为核心。

格力最近在生物医药业务方面有所进展。5月10日，格力地产通过一项增加其在生物医药和大健康产业股份的协议，收购了科华生物18.63%的股份。

市场上有声音说，格力地产正在“碰触热点”，其房地产业务正在逐渐弱化。格力地产在宣布将出口1亿只口罩后，也受到了上海证券交易所的质疑。

“口罩事件”也以格力地产子公司没有相关医疗出口资质而告终。

收购珠海免税后，格力地产再次进入“热点”的漩涡。对此，格力地产表示，经过公司自我检查，公司没有发现对公司股票交易价格有重大影响的媒体报道或市场传言，也没有涉及热点概念问题。

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