红星片区城市更新

17年华润接手

搞了5年啥动静没有

于是22年换成中建五局

中海是第一个吃螃蟹的

21年12月摘得红星天华地块！

那这个盘到底咋样呢？今天皮球哥给大家测评下！

地理位置

地图平面俯视

项目西侧视角

南侧高空m俯视

有利因素：

（1）西侧距离德思勤商圈约2公里，但是只能开车，暂无地铁；

（2）东侧紧靠植物园，环境较好；

（3）靠近高架，东至高铁站、西至洋湖等方便快捷；

（4）靠近原砂子塘天华寄宿制学校；

（5）北侧m有未来的地铁8号线，不过至少要等10年才有可能通车；

不利因素：

（1）西侧紧靠的天华村目前暂未拆迁，不过短期内问题应该不大，目前还存在部分争议；

（2）东侧紧靠的小区是天华村最新安置的小区，距离植物园更近；

（3）西侧m至2公里范围内都是红星大市场，目前仍在营业，短期拆迁难度比较大；

传统塔楼，中间户不通透，电梯厅不通风

中海星樾府并没有采用类似中海阅麓山那种南北通透的带连廊的户型，而是传统的2梯3户塔楼，户型中规中规，不是特别理想，首开的1#2#3#都是这样的户型。

这种核心筒的主要问题是：

（1）电梯厅私密性较差，三户用一个，且跟传统塔楼一样，这种核心筒会造成电梯厅没有窗户，电梯厅舒适度很差，时间久了还会有味道；高层电梯等待时间比较久，舒适感很差；

（2）其中一个边户和中间户入户门靠的太近，虽然是内开不会打架，但是两家人门口的脚垫一放是会重叠打架的，并且距离太近私密性也是问题，而且还有可能与邻居发生口角；如果要买，肯定是买对面的B1户，就不存在这个问题；

户型：

（1）户型南向仅有3面宽，确实比传统中海的户型的4面宽户型要差一些，比如长沙中海阅麓山。

明显看出中海阅麓山的户型南北更短、东西向更长（即“更宽更薄”），通透性更好；南向4面宽，3个卧室都朝南、更明亮，也不用为南向次卧给老人还是给孩子用而操心了；厨房也比星樾府空间更大，使用更方便；

（2）因为是塔楼中间有突出的鼻子户，所以边户多少会受点遮挡，阳台视角约°，不能达到°。

（中海阅麓山的户型均可以实现度无遮挡视角）

但总体来说中海星樾府户型4房2卫、南北通透，北向也有小阳台方便洗衣机晾晒，赠送率也还可以。整体中规中矩，不算差，可以接受。

的户型：

的户型就是传统塔楼的鼻子户，南北不通透，时间长了家里味道会比较大，即使打开门，门外也是封闭的电梯厅，一样没窗户无法通风；另外次卧的窗户太小了，这个房间会很阴暗；厨房的窗户也有点小，味道会比较难散；厨房和北次卧白天应该都要开灯才行。

综上，如果要买的话，户型的B2户优于的B1户。户型居住舒适性太差，不建议购买。

为啥中海星樾府要采用塔楼呢？

皮球哥看了下地块用地及尺寸，东西向面宽扣除高层退让线后仅剩下m，如果东西向排2栋2梯4户带连廊的产品、外加户型采用4面宽朝南，则这栋楼至少需要48m，按照长沙市技术规定两栋楼东西向间距至少15m，48*2+15=m，根本排不下。这还不算对后排产生的日照影响，正常两栋楼东西向间距一般做到30m才没有日照问题。所以中海排出的3面宽以及中间户不通透，主要是因为地块东西向太窄，实属无奈之举。而中海阅麓山地块足够大，不受东西向和南北向总长度限制，可以尽情发挥。

周边二手房房价对比

买房能不能赚钱，还是要看板块，看周边的二手房价格什么档次。长沙至今还没出现板块内仅有1个楼盘遥遥领先其他10年内楼龄的楼盘（除了运达中央广场），一般都是略高或者持平。比如梅溪湖的建发央著，那么高端的配置现在二手房价仍然与周边其他小区持平。

贝壳网二手房挂牌均价：

（1）对标片区唯一配套初中（雅境中学）的五矿万境水岸：一期的成交均价在1.3-1.5万之间；三期1.6万仅仅是挂牌价，实际并无成交；万境水岸有较多圭塘河一线河景房，稍微拉高了均价；而且雅境中学已经通过多年的努力证明成绩确实可以，五矿万境水岸主要靠配套五矿万境水岸拉升的二手房价格。

（2）对标片区同样的植物园一线房五矿万境园：挂牌价1.4万，实际并无成交，预估成交价1.2-1.3万；另外的一线植物园小区中天瑞景，成交均价0.8万左右，楼龄约10年；

（3）其他10年内楼龄的二手房成交价均在9千-1万左右；

整体板块偏弱，红星大市场拆迁短期内暂无进展，未来如果能实现板块才能有所发热。（根据最新三季度供地情况，红星蔬菜市场土地即将挂牌，预计拆迁短期内会进行。但是水果市场和最大的百货市场拆迁暂无进展）

中海星樾府毛坯限价，加上2的精装修，预计精装售价1.6万+，户型总价万+，户型总价也近万，这个售价确实不便宜。以户型为例，今年购买万，按照每年5%的利息计算，3年后交房应该变成*（1+5%）=万，折合单价1.86万；假设交房既交证7年后可上市交易，*（1+5%）7=.6万，折合单价2.26万。这个售价实现有一定难度，所以投资不建议，如果是自住那随意。

学校配套

砂子塘天华寄宿制小学原为私立，现改为公立，中海星樾府可以配套入读。但是小学现在划片入读，只要这个片区的都可以读，包括中海星樾府东边正在建设的天华安置小区。按照雨花区教育局今年公示的小学学区范围，砂子塘天华转公办后主要覆盖楼盘是天华村村民和山水霖城小区。

砂子塘天华小学之前的成绩确实非常不错，吸引了很多优质生源，出了很多牛娃。但现在转为公办了，而且生源都是天华村村民子女，无法吸引外部的优秀生源，最终成绩如何还真不好判断。

另外初中方面，中海星樾府配建的麓山国际实验中学或同级别品牌，目前还未确定，也就是说学位应该就是区属的名校分校，目前来看吸引并不大。和岳麓区的长郡双语谷山中学以及天心区的长郡外国语实验中学、师大附中双语实验中学，甚至是长沙一中城南中学应该都有较大差距。即使重点办学，短期内也比较难出成绩，需要通过多年的努力才能验证。所以如果买房是为了5年内读初中，那不如去买万矿万境水岸的二手房。

关于中海及楼盘品质

中海是央企开发商，绝对的三档绿线，楼盘质量（不是品质）也是开发商中的标杆，这个没得说。而且中海的项目交房时间很快，批量精装一般2.5年即可交付，比大部分开发商要快一些，买中海的房子完全不用担心烂尾问题，这一切得益于中海多年来优秀的工程管理体系。像当年万科地产专门搞了“海盗计划”，意思是专门高价挖中海地产的高管。应届毕业生如果能去中海做管培生，俗称“海之子”，也是相当优秀的，未来跳槽去哪都不愁。

另外中海工程管理专门聘请了第三方进行工程过程管控，强抓工程质量，保证施工单位按图施工。中海的精装修施工体系也是行业的标准，所以他的精装房基本没啥问题。

另外这个楼盘具体的配置情况以及未来呈现的品质情况，皮球哥认为应该跟中海阅麓山同档次，比中海阅江府略低。购房客可以去看看中海阅麓山的品质，景观虽然比不上龙湖和建发，但是整体品质还是不错的。

综上，如果大家看重的是中海品质和稳健的交付，而且又是自住的话可以考虑购买。如果是投资或者短期为了学校，不建议购买，起码要等初中落地甚至初中师生努力几年后再来定夺。

中海星樾府要想卖好的话有个很好的办法，就是等旁边的红星地块被拍卖后，限价高于中海的，这样就显得中海星樾府比较便宜，买到就赚到。另外红星地块出来以后，红星片区的热度也会提升，

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